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“十四五”新征程背景下老旧小区改造的困境与出路

  老旧小区改造工程属于长期惠民型社会事业,在财务核算上具有盈亏平衡周期长、项目利润率低、需长期稳定运营才能获益的特征,目前在各地社会资本投资实践中,老旧小区改造项目年毛利率总体为10%左右,扣除资金成本后利润率约为3%-5%。

  大多数老旧小区受地区发展度、人流活跃度、区位、低效空间等因素影响,依靠小区内资源无法平衡社会资本投资。如果纯粹依靠政府兜底,财政压力之下难以为继。

  采用市场化投融资模式是老旧小区改造可持续发展的趋势和要求,本文从老旧小区改造实践出发,提出了实施改造的多元化融资模式,以及采用这种融资模式的相应建议。

  “1+1”的组合平衡模式是指将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市低效用地组合,以土地再开发收益弥补老旧小区改造支出,实现资金平衡。模式的主旨就是改造1个老旧小区配套开发一块土地,开发企业通过对土地进行公益性开发或者经营性开发赚取投资收益,激发社会资本的参与积极性,部分城市在条件允许的情况下,也可延伸到中心城区的有商业开发价值的土地。

  位于老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地通过再开发整理,可优先用于建设社区服务设施如养老、抚幼、托育等公益性服务设施,社区养老、抚幼、托育作为新兴的社区公共服务具有庞大的需求,可以实现公共服务的良好、延续性经营。

  政府通过市场化交易完成老旧小区改造的同时实现对低效用地再开发,提升单位土地的利用强度和产出水平,实现人居环境及社会网络结构的更新和延续,既符合“城市有机更新”的发展规律,也化解了老旧小区改造的市场化融资困难的症结。

  组合平衡的过程中针对城市低效用地应在土地政策方面给予支持,比如适当增加容积率,最大限度放宽规划条件,增加社会力量规划建设灵活度,结合周边实际情况对用地的规划用途进行调整,简化规划调整以及许可审批的程序等,实现城市“包容更新”的人居环境理念。

  政府既然要在配套土地方面给予支持,也要避免社会资本的“挑肥拣瘦”,要做到“肥瘦搭配”,帮助社会企业建立更加稳固的资金平衡框架。根据全国已实施的老旧小区改造情况来看,基础类改造平均单价1000-1300米,例如一个占地15亩的老旧小区,容积率按2.0计算,建筑面积20000平米,改造需投入费用为2600万。

  政府在组合平衡搭配的过程中则需根据实际投入的成本费用2600万以及土地开发的预测收益进行合理搭配,避免国有资产流失的同时实现社会资本的资金平衡。

  部分有条件的老旧小区,可在小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施,通过经营性设施未来产生收益来平衡老旧小区改造支出。产业升级包括“二次城市化”、“商业捆绑”、“旧区改造+物业提升”。

  二次城市化注重城市功能升级和产业升级,政府和开发商对项目进行完善的前期定位、规划、设计,注重新理念、新消费、新场景的引入,打造成城市中心区域的城市综合体,该模式适用于繁华的城市商业中心区域。

  二次城市化的典型案例日本东京六本木,六本木通过改造后,居住环境和区域环境都得到很大的改善和美化,成为了东京中心的热门旅游区和商业办公区,因此在六本木新城内的许多地方都可以见到各种开放的公共空间和媒体设施,包括开放的六本木露天广场与各种媒体及IT资讯设施,为商业的运营创造了巨大的人流量,在地下空间设置不需要窗户和太多光线的音乐厅,实现土地的高效利用。

  六本木通过新消费业态的引入实现商业开发收益,弥补其他老旧小区改造的成本损失。

  商业捆绑开发模式是通过联动改造,提升周边商业配套品质,或将部分住宅进行商业化改造,如改造为商业或民宿、会所等商业化场所。

  上海的尚贤坊作为全国文物保护单位、上海市优秀历史建筑,算得上全上海著名的石库门里弄代表,建造于1921年,立面是西班牙巴洛克风格,西洋浮雕装饰。目前,尚贤坊已开启修旧如旧、不破坏外立面一砖一瓦,尽量保持原汁原味的原则下重塑功能,用3-5年时间,开发建设酒店、办公楼以及其它含停车场在内的配套设施,促进该区域建筑功能升级与品质提升。实现风貌保护、城市更新、旧区改造、大居建设和住房保障有机结合、统筹推进的新路。

  物业升级模式不仅针对单一的老旧小区改造,尽可能把周边老旧小区归拢进行统一改造管理,形成规模效应。

  社会资本收益主要依靠老旧小区后续增值经营服务收益,另一方面也可争取政府给予的社会资本奖励和物业补贴。

  物业升级模式通常由老旧小区改造实施主体实施,通过使用者付费的部分项目赚取收益,如加装电梯(按使用次数及楼层付费),开发小区智慧APP,建设运营停车场,搭建社区O2O平台,社区金融服务平台等。

  采用这种模式在社会资本完成老旧小区综合改造后,社会资本以创新方式接手小区物业管理,可以打破传统的物业管理模式,将相邻小区进行规模化管理,可以降低物管成本,提高服务水准,引入绿色管理、智慧物业、社区O2O、社区金融等服务功能,推动“绿色社区”“智慧社区”建设。

  预计“十四五”期间,国开行将在城镇老旧小区改造领域投放2万亿元,国开行将与各个省做好“十四五”的融资规划对接,紧紧依靠政府组织优势,积极探索创新融资模式,强化风险防控,健全信贷制度体系,为各地城镇老旧小区改造提供了有力支持。

  老旧小区改造采用政策性金融信贷可以充分利用国开行开发性、政策性金融优势,在贷款额度、利率定价,担保方式等方面获得支持力度。

  贷款期限最长可达25年,宽限期最长为5年,贷款利率不高于贷款市场报价利率(LPR),以经营性资产形成的应收账款质押、资产抵押、保证担保、股权质押等作为担保,该种模式以项目自身预期收益作为还款来源,适用于未来一个时期内具有稳定的现金流(包括但不限于物业服务、经营性资产出租或运营等收入等)的老旧小区改造。

  老旧小区改造可以利用国家开发银行的融制、融资、融智优势,发行开发性金融产品,主要包括股权类产品和债权类产品两种。

  1)股权类产品主要是开发银行参与投资、协助政府设立城市更新基金、老旧小区改造基金等。

  2)债权类产品主要是证券化债务融资工具,指开发银行可帮助实施主体申请类REITS、CMBS、ABS等资产证券化业务,盘活存量资产,拓展多个融资渠道。

  证券化债务融资以小区配套设施、公共服务设施等出租、经营收入;自行车棚、闲置锅炉房、堆煤场等多种经营资产的收入;企业公司现金流等作为还款来源。

  证券化债务融资相对于银行直接信贷融资,可以降低证券利息率;相对于债务融资,通过信用增级,企业可以摆脱自身信用评级的限制发行等级更高的证券;相对于股权融资,可以降低融资成本,保持企业组织结构;相对于担保性融资,可以避免追索性风险。

  对企业而言,证券化债务融资可以提高企业融资效率,并由此推进资本市场的繁荣发展。资产证券化可以提高企业融资效率,并由此推进资本市场的繁荣发展。

  从投资者角度来看,资产证券化实现了“破产隔离”,并且所发行证券通常获得了较高评级,使投资者可以获得高于普通储蓄的投资回报率,同时省去了分析证券风险收益的成本,提高了投资的安全性。返回搜狐,查看更多